Rękojmia dewelopera: czym jest i jak wygląda procedura reklamacyjna

Dogodna lokalizacja, komfortowy układ pomieszczeń czy wysoki standard inwestycji to jedne z najważniejszych kryteriów, którymi kierują się osoby poszukujące wymarzonego mieszkania na rynku pierwotnym. Warto jednak pamiętać, że poza samymi cechami lokalu równie istotną rolę odgrywają kwestie formalne związane z ochroną praw nabywcy. Jednym z mechanizmów, które zapewniają kupującym dodatkowe bezpieczeństwo po odbiorze mieszkania, jest rękojmia dewelopera. Co to takiego i jak wygląda procedura reklamacyjna?

Czym jest rękojmia i ile trwa

Jednym z najbardziej wyczekiwanych momentów całego procesu zakupu nieruchomości (np. mieszkania w Warszawie) jest długo wyczekiwany odbiór mieszkania. Na co zwrócić uwagę? Kwestii jest tak wiele, że łatwo coś pominąć. Na szczęście rękojmia dewelopera to rozwiązanie, które zapewnia ochronę właścicielom mieszkań i domów kupionych na rynku pierwotnym. Oferta mieszkań w dzisiejszych czasach jest bardzo zróżnicowana, co pozwala dopasować lokal do swoich potrzeb i preferencji. Decydując się na zakup wymarzonej nieruchomości, warto wiedzieć, jakie prawa przysługują nabywcy, jakie obowiązki spoczywają na deweloperze i jak krok po kroku wygląda ewentualna procedura reklamacyjna.Czym tak właściwie jest rękojmia? To nic innego jak ustawowa odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości, drobne usterki i inne niedoskonałości, które umknęły uwadze tuż po przekazaniu lokalu nowemu właścicielowi. Wbrew pozorom nie jest to dodatkowy przywilej zawarty w umowie, lecz ochrona kupującego, która automatycznie i bezpośrednio wynika z obowiązujących przepisów prawa, a jej podstawą pozostaje rękojmia dewelopera. Ile trwa? W przypadku mieszkań i domów nabywanych od dewelopera okres tej ochrony wynosi pięć lat od dnia przekazania nieruchomości. Jeśli w tym czasie ujawnią się nieprawidłowości dotyczące budynku bądź lokalu, właściciel może zgłosić je deweloperowi i skorzystać z przewidzianych praw. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na kwestie, które często są ze sobą mylone – rękojmia a gwarancja. Deweloper w procesie sprzedaży zobowiązany jest zapewnić rękojmie, ponieważ ta stanowi podstawową ochronę nabywców po odbiorze nieruchomości i przysługuje im z mocy prawa. Natomiast gwarancja ma charakter dobrowolny i jest uzależniona od określonych wcześniej warunków.

Zakres odpowiedzialności dewelopera

Rękojmia swoim zakresem obejmuje zarówno wady fizyczne, jak i prawne nieruchomości. W pierwszej grupie znajdują się m.in. nieprawidłowości związane z funkcjonowaniem instalacji czy wykonaniem poszczególnych elementów lokalu. Poza tym roszczenia wobec dewelopera mogą dotyczyć także części wspólnych budynku. Natomiast druga kategoria – wady prawne – uwzględnia kwestie związane ze stanem prawnym nieruchomości. W tym przypadku chodzi o sytuacje, które mogłyby ograniczać właścicielowi pełne i swobodne korzystanie z zakupionego mieszkania bądź utrudniać dalszą sprzedaż lokalu.

Jak zgłosić wadę nieruchomości

Oprócz kwestii organizacyjnych, jak choćby to, jak podłączyć prąd w mieszkaniu, w pierwszych tygodniach lub miesiącach po odbiorze nieruchomości i codziennym użytkowaniu nowego lokum niektóre osoby zaczynają dostrzegać mniej lub bardziej uciążliwe wady mieszkania. Jak zgłosić problem, by skutecznie go rozwiązać? W tym celu warto w pierwszej kolejności jak najdokładniej udokumentować zauważone nieprawidłowości. Pomocne mogą zatem okazać się fotografie wraz z krótkim opisem problemu i wskazaniem miejsca jego występowania. Co ważne, reklamacja mieszkania od dewelopera powinna zostać przygotowana w formie pisemnej. Poza danymi właściciela nieruchomości i danymi dewelopera, powinna ona zawierać opis stwierdzonej wady wraz z informacją, kiedy została ona zauważona. W takim dokumencie warto też wskazać oczekiwany sposób rozwiązania sprawy.

Etapy postępowania reklamacyjnego

Proces zgłaszania usterek zazwyczaj przebiega według określonego schematu, dlatego warto wiedzieć, jak dokładnie wygląda procedura reklamacyjna. Mieszkanie, w którym dostrzeżono nieprawidłowości, wymaga ich dokładnego udokumentowania. W pierwszej kolejności właściciel zgłasza wadę nieruchomości wraz z niezbędną dokumentacją. Od dnia doręczenia pisma ze zgłoszeniem deweloperowi przysługuje 14 dni kalendarzowych na udzielenie odpowiedzi i ustosunkowanie się do reklamacji. Kolejnym etapem po uznaniu reklamacji jest usuwanie usterek przez dewelopera. Odbywa się to zgodnie z ustalonym sposobem oraz harmonogramem prac.Zakres koniecznych działań i charakter zgłoszonej wady to czynniki, które w dużej mierze wpływają na termin naprawy usterek. Deweloper w tej sytuacji powinien poinformować o planowanym przebiegu prac.

Po zakończeniu naprawy warto upewnić się, że problem został skutecznie rozwiązany, dokładnie sprawdzając efekt wykonanych prac. Jeśli między stronami dojdzie do braku porozumienia, pomocne może okazać się wsparcie rzeczoznawcy.

Prawa kupującego i możliwe roszczenia

Zastanawiasz się, jakie są prawa kupującego nieruchomość? W zależności od charakteru i znaczenia stwierdzonej wady nabywca ma możliwość dochodzenia różnych roszczeń. Zazwyczaj jest to:

• żądanie usunięcia wady
• wymiana wadliwego elementu na pozbawiony wad
• wystąpienie o obniżenie ceny
• odstąpienie od umowy (w szczególnych przypadkach)

Warto również pamiętać, że niezależnie od tego, czy wpłacono zadatek na mieszkanie, czy też nie, co do zasady, koszty związane z zasadną naprawą wady są po stronie sprzedającego, czyli dewelopera.