Inflacja a ceny mieszkań – WIBOR a rynek pierwotny

Czytając prasę lub przysłuchując się rozmowom na tematy około mieszkaniowe, z pewnością naszą uwagę przykuwa fakt, iż często wskazuje się na zależność inflacji i cen mieszkań. Niejednokrotnie wspomina się także o wskaźniku WIBOR, jako elemencie kluczowym dla cen nie tyle mieszkań, ile kredytów hipotecznych. Wyjaśniamy wiec, czym dokładnie jest WIBOR, jak wpływa na niego inflacja i jaki ma to związek z rynkiem pierwotnym.

WIBOR – co to jest?

Warto poznać tę definicję, by zrozumieć w pełni mechanizmy, które wpływają na koszty kredytów, wartość nieruchomości na rynku pierwotnym i ogólne zasady makroekonomiczne związane z zakupem mieszkania i sytuacją na rynku mieszkaniowym.

WIBOR to wartość stopy procentowej, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze na rynku międzybankowym. Warsaw Interbank Offered Rate (WIBOR) ustalany jest osobno każdego dnia roboczego w oparciu o średnią oprocentowania, jakie oferowane jest przez największe banki na rynku komercyjnym w Polsce.

WIBOR to jednak nie tylko wskaźnik, który stanowi przedmiot zainteresowania instytucji finansowych. Zdecydowana większość banków w Polsce stosuje wskaźnik WIBOR 3M do ustalenia oprocentowania kredytu hipotecznego. Wystarczy spojrzeć na umowę kredytu hipotecznego, by zdać sobie sprawę, że to właśnie zmienna stawka WIBOR 3M odpowiada za dynamiczne zmiany wartości miesięcznej raty kredytu, jaką przychodzi nam regulować.

Rynek pierwotny a WIBOR

Gdy poznaliśmy już znaczenie wskaźnika WIBOR, czas sprawdzić, jaki wpływ ma on na rynek nieruchomości, a szczególnie rynek pierwotny. Chcąc kupić swoje mieszkanie, z pewnością będziemy rozglądać się za kredytem hipotecznym, który stanowi najpowszechniejszy sposób finansowania tak dużej inwestycji. Jednym z czynników decydujących o wyborze konkretnej oferty kredytu hipotecznego jest całkowity koszt poniesiony przez nas.

I to właśnie koszt kredytu uzależniony jest bezpośrednio od stawki WIBOR, a precyzyjnie uwzględniając, wskaźnika WIBOR 3M. Zasada jest prosta – im wyższy wskaźnik WIBOR, tym oprocentowanie kredytu jest wyższe, a wraz z nim restrykcje, które na kredytobiorców nakłada bank. Im mniejsza zdolność kredytowa, tym mniej kupowanych mieszkań na rynku pierwotnym. Doskonałym przykładem tego powiązania jest rok 2022, w którym wysoki WIBOR wpłynął na mniejszą sprzedaż kredytów hipotecznych. To przełożyło się na niższą sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego.

Wysokość inflacji a ceny mieszkań

W całej układance uwzględniającej różne zależności pomiędzy zakupem mieszkania a kosztami kredytu zależnego od WIBORu, warto wspomnieć jeszcze o inflacji – pojęciu, które od dobrych dwóch lat elektryzuje opinię społeczną i któremu zarzuca się problemy związane z ogólnie pojętą drożyzną.  W jaki sposób inflacja, czyli wzrost cen w gospodarce, wpływa na ceny mieszkań?

Choć zdania są podzielone, to jedna z teorii mówi o tym, że gwałtowny wzrost cen mieszkań, którego doświadczaliśmy w ostatnich miesiącach, nie był wcale w głównej mierze wywołany inflacją samą w sobie. Inflacja była wprawdzie obecna i oddziaływała na potencjał zakupowy, jednak to realia rynku nieruchomości takie jak łatwość w uzyskaniu kredytu przed 2022 rokiem czy ogromne zainteresowanie rynkiem pierwotnym najbardziej wpłynęły na wzrost wartości nieruchomości.

WIBOR – jakie szykują się zmiany w najbliższym czasie?

W obliczu wysokich podwyżek miesięcznych rat kredytów hipotecznych rząd zdecydował się na wdrożenie pakietu pomocowego, którego głównym elementem są tak zwane wakacje kredytowe. To, co wzbudza podobne emocje, to zastąpienie WIBORU innym wskaźnikiem o nazwie WIRON.

WIRON, czyli Warsaw Interest Rate Overnight to indeks, który w przeciwieństwie do WIBOR bazuje nie na prognozach, a na wykonanych już transakcjach pomiędzy bankami na rynku międzybankowym. Już teraz kilka banków zdecydowało się na stworzenie oferty kredytów hipotecznych w oparciu o WIRON, jednak wciąż najczęściej spotykanym składnikiem odpowiedzialnym za koszty kredytu jest WIBOR.

Jakie prognozy zmian w zakresie inflacji, a co za tym idzie stopy procentowej, mają eksperci na 2024 rok? Czołowi ekonomiści wskazują na stabilizację stopy referencyjnej na poziomie około 5,75%, co pozwoli na zmniejszenie dużych podwyżek, ale też na obniżki w naszych miesięcznych wydatkach. A zatem to dobry czas na to, by po sporym zawirowaniu na rynku kredytowym zacząć zastanawiać się, czy to właśnie teraz nie jest dobry moment na to, by nowe mieszkanie z rynku pierwotnego stało się naszą własnością.