Stopy procentowe a ceny nieruchomości. Najważniejsze informacje

Każdy z nas prędzej czy później musi zainteresować się rynkiem nieruchomości – jego charakterystyką, a także cenami dostępnych mieszkań. Pierwsze spojrzenie na te informacje z pewnością zrodzi pytanie: co wpływa na wysokość cen nieruchomości? Prześwietlamy temat stóp procentowych, które od dwóch lat wciąż elektryzują opinię społeczną.

Co to jest stopa procentowa?

Na wstępie warto wyjaśnić samo pojęcie stopy procentowej. Stopa procentowa, jako główny składnik oprocentowania każdego kredytu, stanowi mechanizm polityki monetarnej banku centralnego, którego nadrzędnym celem jest realizacja założeń w zakresie utrzymywania pożądanego poziomu PKB, bezrobocia, a także inflacji.

W sytuacji, w której inflacja wymyka się spod kontroli, Rada Polityki Pieniężnej musi w jakiś sposób reagować. W tym celu właśnie manewruje się wartością stopy procentowej, czyli ceną w ujęciu procentowym, którą trzeba zapłacić za to, że osoba planująca zakup mieszkania pożycza pieniądze od instytucji bankowej.

Czy wzrost stopy procentowej oznacza wzrost raty kredytu?

Czy kwartalne spotkania Rady Polityki Pieniężnej powinny nas w jakikolwiek sposób interesować? Oczywiście, że tak, szczególnie gdy jesteśmy nowymi właścicielami mieszkania, które sfinansowaliśmy kredytem hipotecznym.

Zmiany stóp procentowych wpływają bezpośrednio na oprocentowanie kredytów, które w zdecydowanej większości uruchamiane są na bazie zmiennej raty – jeśli zmienią się stopy procentowe, zmianie ulegnie także wartość miesięcznej raty. I tak w momencie, w którym RPP decyduje się o podwyższeniu stóp procentowych, wrasta również wskaźnik WIBOR i już niedługo po tym możemy oczekiwać korespondencji z banku, w której dowiemy się, o ile wzrośnie nasza miesięczna rata kredytu.

Oczywiście zmiany stóp procentowych mogą wpłynąć także na obniżenie wartości naszej raty kredytu. Rada Polityki Pieniężnej nie dąży do minimalizacji lub maksymalizacji, a raczej do optymalizacji poziomu stóp procentowych, które wspierać będą oczekiwany wzrost gospodarki przy uwzględnieniu odpowiedniego poziomu inflacji.

Ceny nieruchomości a stopy procentowe

Czy stopy procentowe wpływają jakkolwiek na cenę mieszkań na rynku pierwotnym lub wtórnym? Planując zakup mieszkania, możemy zwrócić uwagę na pewne zależności, które wprawdzie nie zawsze się sprawdzają, ale są raczej regułą, niż wyjątkiem.

Jeszcze 3 lata temu mogliśmy doświadczać rekordowo niskich stóp procentowych. Oznaczało to, że kredyty hipoteczne zarówno pod kątem cenowym, jak i analizy ryzyka były bardzo dostępne dla konsumentów – nawet takich, którzy zarabiają dużo poniżej średniej krajowej. Duży popyt na kredyty hipoteczne, a co za tym idzie – również na mieszkania, powodował wzrost ich cen do poziomu ledwie akceptowalnego dla konsumentów.

W momencie, gdy inflacja przyspieszyła, a RPP zdecydowała się stopniowo podwyższać stopy procentowe, atrakcyjność kredytu spadała, a co za tym idzie, spadł również na nie popyt. Jeśli zainteresowani zakupem mieszkania nie byli w stanie dostać lub nie chcieli brać kredytu hipotecznego, najprawdopodobniej przełożą plan zakupu o kilka lat. To z kolei, przynajmniej w teorii, powinno wpłynąć na spadek cen nieruchomości. W teorii, gdyż pod uwagę musimy wziąć jeszcze samą inflację czy ogólny wzrost cen, który oczywiście wpłynął na koszty materiałów budowlanych, koszt robocizny i innych usług związanych z budową nieruchomości. Finalnie wzrost stóp procentowych nie wpłynął ostatnio znacząco na spadek cen mieszkań, ale w grę wchodziły inne, znacznie istotniejsze czynniki, które sprawiły, że ceny te od dobrych dwóch lat można uznać za relatywnie stabilne.