Nawigacja stroną

Aktualności

Wspólnota mieszkaniowa – czym jest? Najważniejsze prawa i obowiązki

22.11.2023

Wspólnota mieszkaniowa – czym jest? Najważniejsze prawa i obowiązki

Zakup mieszkania to ogromna radość dla każdego, kto od wielu lat marzył o własnym kącie. Warto jednak pamiętać, że kupując lokal, musimy wywiązać się z pewnych obowiązków uzależnionych od tego, czy mieszkanie wchodzi w skład spółdzielni, czy wspólnoty mieszkaniowej. Dzisiaj szczegółowo zajmiemy się instytucją wspólnoty. Czym jest wspólnota mieszkaniowa i jakie są jej prawa i obowiązki?

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Na samym początku zdefiniujmy, czym dokładnie jest wspólnota mieszkaniowa. To organ, który zgodnie z ustawą o wspólnotach mieszkaniowych z 1994 roku zarządza szeregiem kwestii bezpośrednio związanych z lokalami znajdującymi się w budynku wielolokalowym – czyli takim, w którym jest kilka mieszkań.

Wspólnota mieszkaniowa nie może być traktowana jako przedsiębiorstwo, czy nawet organ o osobowości prawnej. Jest to związane z podstawowym zapisem, zgodnie z którym wspólnota nie jest tworzona w jakikolwiek sposób, a niejako autonomicznie powstaje w momencie prawnego zatwierdzenia własności naszego mieszkania. Oznacza to, że każdy właściciel mieszkania w budynku wielolokalowym jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Czy powstanie wspólnoty mieszkaniowej jest konieczne?

Wspólnota mieszkaniowa to organ, który powstaje samoistnie w momencie, gdy prawna własność lokalu zostaje notarialnie przepisana na osobę, która nabyła lokal. W przypadku zupełnie nowych budynków wspólnota zawiązywana jest automatycznie, gdy pierwszy właściciel uzyska prawo do dysponowania swoim lokalem.

Czy powstanie takiej wspólnoty jest konieczne? Jak najbardziej, o ile budynek nie jest zarządzany przez spółdzielnię mieszkaniową. W tej sytuacji wspólnota, choć możliwa do zawiązania, nie jest obowiązkowa. W zależności od liczebności lokali istnieje możliwość rozróżnienia wspólnoty na dwa różne warianty:

  • mała wspólnota mieszkaniowa – zawiązywana w budynku, w którym są maksymalnie trzy lokale,
  • duża wspólnota mieszkaniowa – zawiązywana w budynku, w którym jest więcej niż trzy lokale.

Rodzaj wspólnoty mieszkaniowej różnicuje sposób ustalania uchwał i sposobu podejmowania decyzji o nieruchomości.

Jak wybrać zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej wybierany jest jedynie w przypadku dużych wspólnot – czyli takich, w skład których wchodzi więcej niż 3 lokale mieszkaniowe. Wybór zarządu to istotny moment dla całej społeczności, gdyż to właśnie te osoby będą decydować o sprawach wspólnoty, a zarazem będą stanowiły reprezentację spraw budynku na zewnątrz.

Jak wybrać zarząd? Powołanie go może zostać zrealizowane w drodze uchwały, w ramach której członkowie wspólnoty wybierają jedną lub kilka osób wchodzących w skład zarządu. Drugim rozwiązaniem jest powołanie zarządu w umowie notarialnej. Jako alternatywę, wspólnota mieszkaniowa może zlecić obowiązki zarządzania obiektem konkretnej firmie lub osobie trzeciej. Ten sposób definiowany jest jako zarząd powierzony.

Jakie są obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej?

Obowiązki każdego członka wspólnoty mieszkaniowej są szczegółowo uregulowane w aktach prawnych i nie mogą być poddane żadnym odstępstwom. Główny obowiązek każdego właściciela lokalu, a co za tym idzie, członka wspólnoty mieszkaniowej to terminowe regulowanie wszystkich opłat z tytułu utrzymania budynku w optymalnej kondycji technicznej. W skład kosztów wchodzi również opłata na poczet przyszłych remontów i prac konserwacyjnych. Każda wspólnota samodzielnie rozporządza wpływami, które mogą być następnie wydatkowane na remonty, ubezpieczenie budynku, podatki od nieruchomości, koszty związane z utrzymaniem części wspólnych (korytarz) w czystości.

Wysokość miesięcznych wpłat powinna być ustalona jednomyślnie. W przypadku braku jednomyślnej zgody taka kwestia powinna być poddana głosowaniu, którego wynik ustalany jest demokratycznie.

Jakie są prawa członków wspólnoty mieszkaniowej?

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej, oprócz konkretnych obowiązków, dysponują również prawami. Nadrzędnym prawem każdego właściciela lokalu, a zarazem członka wspólnoty mieszkaniowej, jest możliwość decydowania o obszarach, które muszą zostać poddane dyskusji, a których istota przewyższa zakres uchwały, którą może stworzyć zarząd.

Mowa tu między innymi o zmianach w zakresie przeznaczenia nieruchomości, zmianach związanych z dobudową lub przebudową obiektu, a także przyjmowaniu planów gospodarczych i decydowaniu o wysokości kosztu zarządu. Jeśli zatem kupiliśmy na przykład nowe mieszkanie w Warszawie, Wrocławiu czy Poznaniu i jednocześnie staliśmy się członkami wspólnoty mieszkaniowej, obowiązuje nas szereg praw i obowiązków, o których warto pamiętać podczas każdego zebrania wspólnoty.