Służebność mieszkaniowa – co to jest i jak ją można ustanowić?

Choć termin „służebność mieszkaniowa” może i brzmi dość poważnie, wcale nie oznacza to, że jest to skomplikowane zagadnienie. Wręcz przeciwnie. Po zapoznaniu się z naszym artykułem poczujesz się jak ekspert w tej dziedzinie i zrozumiesz, dlaczego służebność mieszkaniowa może być niezwykle przydatnym narzędziem – zwłaszcza w relacjach rodzinnych.

Czym jest służebność mieszkaniowa?

Wyobraź sobie sytuację, w której starsza osoba chce przekazać swoje mieszkanie dzieciom, ale jednocześnie chce mieć pewność, że do końca życia będzie mogła tam mieszkać. To właśnie wtedy niezwykle przydatna okazuje się służebność mieszkaniowa. Co to jest? Służebność mieszkaniowa to praktyczne narzędzie, które pozwala na uregulowanie kwestii dotyczących korzystania z nieruchomości w bardzo elastyczny sposób. Mówiąc inaczej, jest to prawo, które pozwala osobie zwanej służebnikiem korzystać z części lub całości nieruchomości należącej do innej osoby. W praktyce można traktować ją jako swoistą umowę o gościnności, która została odpowiednio sformalizowana zgodnie z przepisami prawa. Dzięki temu prostemu rozwiązaniu, jakim jest służebność mieszkaniowa, osoba, która przekazuje nieruchomość komuś innemu, nie traci możliwości korzystania z niej.

Rodzaje służebności mieszkaniowej

Z praktycznego punktu widzenia służebność mieszkaniowa może przybierać różnorodne formy. Aby nie pogubić się w gąszczu informacji, opisaliśmy te, które zostały wyodrębnione w Kodeksie cywilnym, czyli: służebność gruntową, służebność osobistą oraz służebność przesyłu.

Służebność gruntowa

Masz piękną działkę, gdzie zamierzasz postawić dom, ale jest jeden problem – aby do niej dojechać, musisz skorzystać z drogi przez sąsiednią posesję? Z pomocą przychodzi właśnie służebność gruntowa! Służebność gruntowa to prawo ustanowione na rzecz konkretnej nieruchomości (nie osoby!). Ułatwia ono życie, umożliwiając np. korzystanie z drogi prowadzącej przez cudzy teren. Taka służebność mieszkaniowa sprawdzi się dla właściciela nieruchomości, do którego posesji droga prowadzi przez teren sąsiada. Ustanowienie służebności gruntowej przez wspólnotę mieszkaniową często bywa niezbędne dla zapewnienia wygody mieszkańców, poprawy funkcjonowania nieruchomości, a nawet modernizacji i rozbudowy infrastruktury.

Służebność osobista

Służebność osobista mieszkaniowa to prawo, które przysługuje konkretnej osobie (a nie nieruchomości, jak w przypadku omówionej wyżej służebności gruntowej), umożliwiając danej osobie prawo do korzystania z nieruchomości w ustalonym zakresie. To właśnie ten rodzaj służebności mieszkaniowej pozwala seniorom na spokojne mieszkanie w domu przekazanym dzieciom. Warto pamiętać o tym, że służebność osobista mieszkaniowa jest przypisana do osoby i wygasa wraz z jej śmiercią. Poza tym nie można jej sprzedać, ani w żaden inny sposób przekazać osobie trzeciej. W niektórych przypadkach, jeśli pozwala na to umowa, służebnik (osoba korzystająca z nieruchomości) może wynająć część swojego mieszkania.

Służebność osobista mieszkaniowa a dodatek mieszkaniowy

Służebność osobista mieszkaniowa zapewnia prawo do mieszkania, ale nie eliminuje kosztów związanych z jego użytkowaniem. W sytuacji, gdy osoba objęta służebnością ma ograniczone środki finansowe, dodatek mieszkaniowy zdaje się być idealnym wsparciem, które pomoże w pokryciu części wydatków. Niestety, w praktyce, choć służebność mieszkaniowa jest tytułem prawnym do zamieszkiwania nieruchomości, nie uprawnia służebnika do otrzymania dodatku mieszkaniowego.

Służebność przesyłu

Z kolei służebność przesyłu to przydatne narzędzie w zakresie infrastruktury technicznej, które pozwala na korzystanie z nieruchomości w celu przeprowadzenia przez nią np. rur wodociągowych, linii energetycznych lub gazociągów.

Jakie są prawa i obowiązki służebnika?

Gdy służebność mieszkaniowa zostanie odpowiednio sformalizowana, służebnik może cieszyć się nieruchomością tak, jak jej właściciel – mieszkać, korzystać z piwnicy i innych wspólnych pomieszczeń, zapraszać gości, a nawet wynajmować ją innym, o ile taka możliwość została uwzględniona w umowie. Jednak nie oznacza to, że ma pełną swobodę. Z prawami w parze idą obowiązki służebnika, który zobligowany jest do partycypacji w opłatach, a także do przestrzegania zasad współżycia społecznego.

Ustanowienie służebności mieszkaniowej

Aby służebność mieszkaniowa mogła być ustanowiona, niezbędna może być wizyta u notariusza. Umowa zawierana jest wówczas w formie aktu notarialnego. Sprawdź, ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania lub domu. Co więcej, wykorzystać można odpowiedni zapis w testamencie bądź orzeczenie sądu w sprawie o podział wspólnego majątku. Warto jednak pamiętać, że służebność mieszkaniowa nie może zostać ustanowiona wskutek zasiedzenia. Służebność mieszkaniowa nie zawsze jest idealnym rozwiązaniem, jednak w wielu przypadkach może zapobiec wielu potencjalnym problemom. Warto więc o nim pamiętać i rozumieć mechanizmy jego funkcjonowania. Sprawdź ofertę mieszkań od Eiffage Immobilier. Jeśli interesują Cię mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu, Warszawie czy Poznaniu, z pewnością znajdziesz tam coś dla siebie.