Odbiór techniczny mieszkania – na co zwrócić uwagę i jak się przygotować?

Odbiór techniczny mieszkania to moment, na który czeka każdy kupujący na rynku pierwotnym. Po miesiącach budowy można wreszcie wejść do swojego lokalu i sprawdzić, czy wszystko zostało wykonane zgodnie z umową. Dobrze przeprowadzony odbiór oszczędza nerwów i pieniędzy, bo usterki zgłoszone na tym etapie deweloper usuwa na własny koszt.

Czym jest odbiór techniczny mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania to formalna weryfikacja lokalu przed przekazaniem kluczy. Kupujący sprawdza, czy mieszkanie odpowiada projektowi, umowie deweloperskiej i opisowi standardu wykończenia. Odbiór mieszkania od dewelopera odbywa się po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, a jego przebieg reguluje ustawa deweloperska. Deweloper wyznacza termin i zawiadamia o nim nabywcę, a ze spotkania sporządza się protokół odbioru mieszkania. Trafiają do niego wszystkie zauważone wady, a także stan liczników. To dokument, który będzie podstawą do dalszych reklamacji. Odbiór techniczny nie jest jeszcze przeniesieniem własności – ta następuje dopiero po podpisaniu aktu notarialnego – ale właśnie na tym etapie najłatwiej wyegzekwować poprawki. Warto też pamiętać, że wcześniejsze etapy zakupu, takie jak wpłata, którą wiele osób myli z pojęciem zadatek na mieszkanie, nie ograniczają prawa do zgłoszenia usterek.

Jak przygotować się do odbioru?

Przygotowanie zaczyna się kilka dni wcześniej. Najpierw warto ponownie przeczytać umowę deweloperską, rzut mieszkania z wymiarami i załącznik ze standardem wykończenia, bo to z nimi porównuje się stan faktyczny. Na odbiór dobrze jest zabrać: miarkę lub dalmierz laserowy, poziomicę o długości co najmniej 2 metrów, kątownik, latarkę, tester gniazdek, notes oraz telefon do robienia zdjęć. Przydadzą się też taśma malarska lub karteczki do oznaczania usterek bezpośrednio na ścianach. Wiele osób decyduje się na pomoc fachowca, który na co dzień wykonuje odbiory i szybciej wychwyci niedociągnięcia w instalacjach czy stolarce okiennej. Ustawa pozwala, by kupującemu towarzyszyła osoba o odpowiednich kwalifikacjach. Najlepiej umówić się na godziny dzienne, gdy światło pozwala dostrzec nierówności tynków, i zarezerwować sobie co najmniej dwie godziny.

Co sprawdzić podczas odbioru – lista kontrolna

Podczas odbioru warto działać metodycznie, pomieszczenie po pomieszczeniu. Lista kontrolna powinna obejmować: powierzchnię i wysokość pomieszczeń, piony i poziomy ścian, kąty proste w narożnikach, równość wylewek, stan tynków i ewentualne rysy. Kolejny punkt to okna i drzwi – czy otwierają się płynnie, są szczelne, nie mają porysowanych szyb ani uszkodzonych uszczelek. Należy sprawdzić działanie gniazdek, włączników, domofonu, ogrzewania i wentylacji, a także szczelność podejść wodnych i kanalizacyjnych. Na balkonie lub tarasie trzeba ocenić spadki posadzki, obróbki blacharskie i balustrady. Dobrze jest też obejrzeć komórkę lokatorską i miejsce postojowe, jeśli zostały kupione razem z mieszkaniem. Dokładność na tym etapie przyda się także w przyszłości – rzetelnie odebrane mieszkanie łatwiej później przygotować do sprzedaży lub wynajmu, na przykład korzystając z usług takich jak home staging.

Najczęstsze usterki wykrywane przy odbiorze

Usterki przy odbiorze mieszkania najczęściej dotyczą wykończenia powierzchni i stolarki. Do typowych problemów należą nierówne ściany i sufity, pęknięcia tynków w narożnikach, zarysowane lub źle wyregulowane okna, brakujące elementy okuć oraz nieszczelne parapety. Często zdarzają się też odchylenia wymiarów od projektu, zbyt małe spadki na balkonach, zabrudzenia elewacji przy oknach czy brak drożności wentylacji. Mniej widoczne, ale istotne są usterki instalacyjne, na przykład źle podłączone obwody elektryczne lub nieszczelności przy rurach. Warto pamiętać, że nie każda niedoskonałość jest wadą – odchylenia mieszczące się w normach budowlanych są dopuszczalne. Dlatego przy spornych kwestiach dobrze mieć przy sobie specjalistę, który potrafi odnieść się do obowiązujących wymagań technicznych. Szczególną uwagę warto zwrócić na miejsca trudno dostępne, takie jak wnęki za drzwiami, narożniki przy oknach czy przestrzeń pod parapetami, bo tam usterki najłatwiej przeoczyć.

Co zrobić, jeśli znajdziesz wady?

Każdą zauważoną wadę trzeba wpisać do protokołu, opisując ją możliwie konkretnie: gdzie się znajduje, na czym polega i jakie ma wymiary. Dobrze jest dołączyć zdjęcia. Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych usterek – jeśli tego nie zrobi, uważa się je za uznane. Uznane wady powinny zostać usunięte w ciągu 30 dni od podpisania protokołu, chyba że strony ustalą inny termin. Po naprawach warto umówić się na odbiór poprawek i sprawdzić, czy wszystko zostało wykonane. Zgłoszenie usterek przy odbiorze nie zamyka drogi do późniejszych reklamacji – przez kolejne lata obowiązuje rękojmia. Jeśli dopiero szukasz lokalu, zobacz, co obejmuje oferta mieszkań Eiffage Immobilier, i przejrzyj mieszkania w Warszawie, aby wybrać inwestycję, w której odbiór przebiega według jasnych zasad.